要研究中国的房地产周期,我们不得不对先驱们关于房地产周期的研究和论述做一个简单回顾:

1930年美国经济学家西蒙·库兹涅茨在《生产和价格的长期运动》一书中,根据对美、英、法、德、比利时等国19世纪初叶到20世纪初期60种工、农业主要产品的生产量和35种工、农业主要产品的价格变动的时间数列资料分析,剔除其间短周期和中周期的变动,着重分析了有关数列的长期消长过程,指出经济中存在长度为15~25年不等的长期波动。这种波动在美国的许多经济活动中,尤其是建筑业中表现得特别明显,所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期或房地产周期。库兹涅茨周期是居民财产购建和人口转移两大因素互相作用推进发展的综合体现。

霍伊特在其著作《百年来芝加哥地区的土地价格》一书中,详细阐述了芝加哥的房地产周期,103年期间,建筑活动的事件按照先后顺序不自觉地重复发生了五六遍,平均时间间隔为18年。霍伊特长达18~20年的房地产周期非常缓慢,但是周期振幅非常大。霍伊特采取与其他变量对比的方法来说明这一点:在所研究的103年期间,整体经济活动GDP从未超过其趋势水平的16%,银行信贷从未超过其趋势水平的28%。但是,高峰时期房地产销量比正常水平高131%,新建房屋数量高于其趋势水平的167%,周期振幅非常大。

哈里森是房地产周期研究的另一位重要学者,其代表作为《The Power in the Land》和《Boombust:House Prices and the Depression of 2010》。哈里森对200多年来英国和美国的经济和房地产史研究的主要结论:①房地产的周期是18年左右;②当前18年的房地产周期依然在起作用;③哈里森的模型表明,房价会先上涨7年,然后可能会出现一个短期的回调,再经历5年左右的快速上涨,之后是2年最后的疯狂,最后是历时4年左右的崩溃。

进入20世纪90年代,三个经济事实改变了国外房地产周期研究的传统方式:首先,日本房地产泡沫破裂引发了人们对房地产周期波动机理研究的重视;其次,发达国家资本市场的新发展引发了“投资导向”型房地产周期研究的出现;最后,发达国家房地产周期波动的普遍存在,以及1997年爆发的东南亚金融危机,使得人们对国际房地产周期的研究得到重视。

价格、需求、投资、货币和经济周期是主导房地产周期运行的最重要因素,而人口及人口结构则是一个关键因素。